전세 사기 예방 방법 10 ! 전세 사기 피하는 방법과 필수 서류

전세 사기 예방 , 왜 중요 할까요?

전세는 목돈을 맡기고 집을 빌리는 형태이기 때문에, 사기를 당하면 큰 재산 피해로 이어질 수 있습니다. 특히 사회 초년생이나 부동산 거래 경험이 적은 분들은 더욱 주의해야 합니다. 전세 사기는 다양한 형태로 발생하며, 꼼꼼하게 확인하지 않으면 예상치 못한 어려움에 처할 수 있습니다. 이 글에서는 전세 사기를 예방하고 안전하게 전세 계약을 맺기 위한 필수 정보와 실질적인 방법을 알려드립니다

전세 사기의 주요 유형

전세 사기는 다양한 방식으로 발생합니다. 주요 유형을 알아두면 사기 수법을 파악하고 예방하는 데 도움이 됩니다.

• 깡통전세 집주인이 전세금을 돌려줄 능력이 없는 경우입니다. 집값 하락으로 인해 전세금이 집값보다 높아지거나, 집주인이 과도한 대출을 받아 갚을 능력이 없는 경우가 해당됩니다.
• 이중계약 집주인이 여러 명의 세입자와 동시에 전세 계약을 맺고 전세금을 가로채는 경우입니다.
• 무자격자와의 계약 집주인이 아닌 사람이 집주인 행세를 하며 전세 계약을 맺고 전세금을 가로채는 경우입니다.
• 불법 건축물 불법으로 개조된 건축물에 대한 전세 계약은 법적으로 보호받기 어려울 수 있습니다.
• 미납 세금 및 체납 집주인의 미납 세금으로 인해 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우입니다.

전세 사기 예방을 위한 10가지 핵심 체크리스트

전세 사기를 예방하기 위해서는 계약 전부터 입주 후까지 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 있습니다. 다음은 전세 사기 예방을 위한 핵심 체크리스트입니다.

1. 등기부등본 확인 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하여 실제 소유주, 권리 관계 (근저당 설정 여부, 가압류 등)를 확인합니다. 계약 당일에도 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.
2. 건축물대장 확인 건축물대장을 통해 불법 건축물 여부를 확인합니다. 불법 건축물은 전세 보증금 보호를 받기 어려울 수 있습니다.
3. 전세 시세 확인 주변 시세를 꼼꼼하게 확인하여 깡통전세 위험이 없는지 확인합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 등을 활용할 수 있습니다.
4. 집주인 신분 확인 신분증과 등기부등본 상의 소유주가 일치하는지 확인합니다. 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다.
5. 계약서 작성 시 특약 조항 추가 계약서에 “전세 보증 보험 가입에 협조한다”, “계약 기간 동안 근저당 설정을 하지 않는다” 등의 특약 조항을 추가하여 집주인의 의무를 명확히 합니다.
6. 전세 보증 보험 가입 전세 보증 보험은 전세금을 안전하게 보호해주는 가장 확실한 방법입니다. HUG (주택도시보증공사), SGI서울보증 등에서 가입할 수 있습니다.
7. 확정일자 받기 전입신고 후 확정일자를 받으면 우선변제권을 확보하여 다른 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
8. 전입신고 및 거주 전입신고를 하고 실제로 거주해야 대항력을 갖게 됩니다. 대항력은 집주인이 바뀌더라도 기존 계약 조건을 주장할 수 있는 권리입니다.
9. 계약 갱신 시 주의 계약 갱신 시에도 등기부등본을 다시 확인하고, 필요하다면 전세 보증 보험을 갱신해야 합니다.
10. 문제 발생 시 전문가 상담 전세 계약과 관련하여 문제가 발생했을 경우, 변호사, 법무사 등 전문가와 상담하여 해결 방안을 모색합니다.

필수 확인 서류 완벽 분석

안전한 전세 계약을 위해서는 다음과 같은 서류들을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

등기부등본

등기부등본은 부동산의 권리 관계를 보여주는 가장 중요한 서류입니다. 다음 사항을 주의 깊게 확인하세요.

• 표제부 부동산의 주소, 면적, 종류 등 기본적인 정보를 확인합니다.
• 갑구 소유권에 관한 사항 (소유자, 소유권 이전 내역 등)을 확인합니다. 실제 소유주와 계약자가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 을구 소유권 이외의 권리 (근저당 설정, 가압류, 전세권 설정 등)를 확인합니다. 근저당 설정액이 과도하게 높으면 깡통전세 위험이 있으므로 주의해야 합니다.

건축물대장

건축물대장은 건물의 현황을 보여주는 서류입니다. 다음 사항을 확인하세요.

• 위반 건축물 여부 불법 증축이나 용도 변경 등으로 인해 위반 건축물로 등재되어 있는지 확인합니다. 위반 건축물은 전세 보증금 보호를 받기 어려울 수 있습니다.
• 건축물의 용도 실제 사용 용도와 건축물대장 상의 용도가 일치하는지 확인합니다.

집주인 신분증

집주인의 신분증을 통해 본인 여부를 확인합니다. 등기부등본 상의 소유주와 신분증의 정보가 일치하는지 확인해야 합니다. 대리인과 계약할 경우, 집주인의 인감증명서와 위임장을 반드시 확인해야 합니다.

전세 계약서

전세 계약서는 계약 조건, 보증금 액수, 계약 기간 등을 명시하는 중요한 서류입니다. 다음 사항을 꼼꼼하게 확인하고, 필요한 경우 특약 조항을 추가해야 합니다.

• 보증금 액수 및 지급 방법 보증금 액수와 지급 방법을 정확하게 기재합니다.
• 계약 기간 계약 시작일과 종료일을 명확하게 기재합니다.
• 특약 조항 전세 보증 보험 가입 협조, 계약 기간 동안 근저당 설정 금지 등 필요한 특약 조항을 추가합니다.
• 계약 해지 조건 계약 해지 조건 (예: 집주인의 채무 불이행)을 명확하게 기재합니다.

국세 및 지방세 완납증명서 (선택 사항)

집주인의 동의를 얻어 국세 및 지방세 완납증명서를 확인하면 미납 세금으로 인한 전세금 피해를 예방할 수 있습니다. 하지만 개인정보 보호 문제로 인해 집주인이 제공을 꺼릴 수 있습니다.

전세 보증 보험, 꼭 가입해야 할까요?

전세 보증 보험은 전세금을 안전하게 보호해주는 가장 확실한 방법 중 하나입니다. 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, 보험 회사가 대신 변제해줍니다. 전세 보증 보험 가입은 선택 사항이지만, 깡통전세 위험을 줄이고 안전하게 전세 생활을 하기 위해서는 가입하는 것이 좋습니다

전세 보증 보험 가입 조건

전세 보증 보험 가입에는 몇 가지 조건이 있습니다. 대표적인 조건은 다음과 같습니다.

• 주택의 종류 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등 대부분의 주택이 가입 가능합니다.
• 전세 계약 조건 전세 계약 기간이 1년 이상이어야 합니다.
• 주택의 시세 전세금과 주택 가격의 비율이 일정 기준 이하여야 합니다. (HUG의 경우 전세가율 90% 이하)
• 주택의 하자 불법 건축물, 압류 등 주택에 하자가 없어야 합니다.

전세 보증 보험 가입 방법

전세 보증 보험은 HUG (주택도시보증공사), SGI서울보증 등에서 가입할 수 있습니다. 각 보험사의 홈페이지나 지점을 통해 가입 절차를 확인할 수 있습니다. 필요한 서류는 신분증, 전세 계약서, 등기부등본, 건축물대장 등입니다.

전세 사기 피해 발생 시 대처 방법

만약 전세 사기 피해가 발생했다면 당황하지 말고 다음과 같은 조치를 취해야 합니다.

• 증거 자료 확보 계약서, 등기부등본, 통장 거래 내역 등 관련 증거 자료를 최대한 확보합니다.
• 경찰 신고 경찰서에 사기 피해 사실을 신고하고 수사를 의뢰합니다.
• 법률 전문가 상담 변호사, 법무사 등 법률 전문가와 상담하여 법적 대응 방안을 모색합니다.
• 대한법률구조공단 활용 경제적 어려움이 있는 경우 대한법률구조공단의 도움을 받을 수 있습니다.
• 전세피해지원센터 이용 전세피해지원센터를 통해 상담 및 법률 지원을 받을 수 있습니다.